🌐 Read this article in English: Land Rights for Foreign Investment in Indonesia →
Pertanyaan Utama bagi Investor Asing
Salah satu pertanyaan penting bagi investor asing yang akan menjalankan kegiatan usaha di Indonesia adalah: dapatkah PT PMA memegang hak atas tanah di Indonesia?
Jawabannya bergantung pada jenis hak yang dimaksud.
PT PMA merupakan perseroan terbatas yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Karena itu, PT PMA dapat menjadi pemegang beberapa jenis hak atas tanah. Namun, PT PMA tidak memenuhi syarat untuk memegang Hak Milik.
Perbedaan tersebut penting karena setiap hak memiliki objek, tujuan penggunaan, jangka waktu, persyaratan, dan konsekuensi hukum yang berbeda. Pemilihan hak yang tepat harus disesuaikan dengan kegiatan usaha, status tanah, tata ruang, perizinan, dan jangka waktu investasi.
Mengapa PT PMA Tidak Dapat Memegang Hak Milik?
Hak Milik merupakan hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai atas tanah. Meskipun demikian, Hak Milik bukan hak yang tersedia bagi setiap orang atau badan hukum.
Pasal 21 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) pada prinsipnya membatasi Hak Milik bagi warga negara Indonesia. Pemerintah dapat menunjuk badan hukum tertentu yang dapat mempunyai Hak Milik.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963, badan hukum yang dapat mempunyai Hak Milik, dengan pembatasan sesuai peruntukannya, meliputi:
- bank-bank yang didirikan oleh negara;
- koperasi pertanian;
- badan keagamaan tertentu yang ditunjuk; dan
- badan sosial tertentu yang ditunjuk.
PT PMA tidak termasuk dalam kategori badan hukum yang ditunjuk sebagai pemegang Hak Milik berdasarkan PP 38/1963. Oleh karena itu, PT PMA bukan subjek yang memenuhi syarat untuk mempunyai Hak Milik atas tanah.
Risiko Penggunaan Nominee
Struktur yang dimaksudkan untuk secara langsung atau tidak langsung menempatkan Hak Milik bagi orang asing atau badan hukum yang tidak memenuhi syarat dapat menimbulkan risiko kebatalan berdasarkan Pasal 26 ayat (2) UUPA.
Hal tersebut perlu dibedakan dari nominee kepemilikan saham. Pasal 33 Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal secara khusus melarang perjanjian atau pernyataan yang menegaskan bahwa saham dalam perseroan terbatas dimiliki untuk dan atas nama pihak lain. Perjanjian atau pernyataan tersebut dinyatakan batal demi hukum.
Karena itu, struktur nominee tidak seharusnya digunakan sebagai jalan pintas untuk menghindari persyaratan kepemilikan tanah atau kepemilikan saham.
Instrumen Hak Atas Tanah yang Dapat Digunakan PT PMA
Tidak dapat memegang Hak Milik bukan berarti PT PMA tidak dapat memperoleh kepastian penguasaan tanah untuk menjalankan kegiatan usahanya. PT PMA dapat menggunakan beberapa instrumen berikut sepanjang memenuhi persyaratan hukum.
1. Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha (HGU) merupakan hak untuk mengusahakan tanah bagi kegiatan di bidang pertanian, perikanan, atau peternakan. Kegiatan perkebunan pada umumnya termasuk dalam lingkup kegiatan pertanian sesuai ketentuan sektoral yang berlaku.
Sebagai badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, PT PMA dapat menjadi pemegang HGU. Tanah yang dapat diberikan dengan HGU meliputi Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, HGU dapat diberikan untuk:
- jangka waktu awal paling lama 35 tahun;
- diperpanjang paling lama 25 tahun; dan
- diperbarui paling lama 35 tahun.
Dengan demikian, keseluruhan siklus HGU secara potensial dapat mencapai 95 tahun. Namun, perpanjangan dan pembaruan bukan hak yang berlangsung secara otomatis. Pemegang HGU harus memenuhi persyaratan penggunaan, pemanfaatan, kepatuhan, dan persyaratan lain yang berlaku.
UUPA menetapkan luas minimum HGU sebesar 5 hektare. Apabila luas tanah mencapai 25 hektare atau lebih, pemegang hak harus menggunakan investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai perkembangan zaman.
HGU tidak otomatis sesuai untuk setiap kegiatan yang membutuhkan lahan luas. Kesesuaiannya harus dinilai berdasarkan kegiatan usaha aktual, perizinan sektoral, tata ruang, dan tujuan pemberian hak.
2. Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan (HGB) merupakan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan milik pemegang HGB. HGB lazim digunakan untuk kantor, pabrik, gudang, kawasan komersial, dan fasilitas operasional lainnya sepanjang penggunaannya sesuai dengan tata ruang dan tujuan pemberian hak.
Tanah yang dapat diberikan dengan HGB meliputi Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, dan tanah Hak Milik.
Untuk HGB di atas Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan, jangka waktunya adalah:
- paling lama 30 tahun untuk pemberian pertama;
- dapat diperpanjang paling lama 20 tahun; dan
- dapat diperbarui paling lama 30 tahun.
Keseluruhan siklus HGB secara potensial dapat mencapai 80 tahun. Namun, perpanjangan dan pembaruan bergantung pada pemenuhan persyaratan hukum dan tidak dijamin secara otomatis.
HGB di atas tanah Hak Milik memiliki rezim yang berbeda. Hak tersebut diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui melalui akta pemberian HGB di atas Hak Milik. Untuk HGB di atas Tanah Hak Pengelolaan, pemberian, perpanjangan, atau pembaruan hak juga harus memperhatikan persetujuan dan hubungan hukum dengan pemegang Hak Pengelolaan.
3. Hak Pakai
Hak Pakai memberikan kewenangan untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah sesuai keputusan pemberian hak atau perjanjian dengan pemegang tanah. Hak Pakai dapat diberikan di atas Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, dan tanah Hak Milik.
Hak Pakai di atas Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan dengan jangka waktu tertentu dapat diberikan untuk jangka waktu awal paling lama 30 tahun, diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun.
Hak Pakai di atas tanah Hak Milik dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui melalui akta pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik.
Hak Pakai tidak selalu bersifat kontraktual. Hak Pakai di atas Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan lahir berdasarkan keputusan pemberian hak. Sementara itu, Hak Pakai di atas Hak Milik diberikan berdasarkan perjanjian dengan pemegang Hak Milik yang dituangkan dalam akta Pejabat Pembuat Akta Tanah.
4. Hak Sewa untuk Bangunan
Hak Sewa untuk Bangunan memungkinkan seseorang atau badan hukum menggunakan tanah Hak Milik milik pihak lain untuk keperluan bangunan dengan membayar sejumlah uang sebagai sewa.
Berbeda dari HGU, HGB, dan Hak Pakai yang diberikan atau didaftarkan berdasarkan rezim hak atas tanah, Hak Sewa pada dasarnya merupakan hubungan kontraktual antara pemilik tanah dan penyewa.
Hak Sewa dapat menjadi pilihan untuk kebutuhan operasional yang tidak memerlukan penguasaan tanah melalui hak terdaftar dalam jangka panjang. Namun, perlindungan penyewa sangat bergantung pada kualitas perjanjian, kewenangan pihak yang menyewakan, status tanah, jangka waktu, mekanisme perpanjangan, serta pengaturan mengenai bangunan dan pengakhiran hubungan sewa.
Faktor yang Harus Diperiksa Sebelum Memilih Hak
Pemilihan hak atas tanah tidak dapat ditentukan hanya berdasarkan lamanya jangka waktu. Investor dan PT PMA juga perlu memeriksa faktor-faktor berikut.
Status dan riwayat tanah. Sertipikat, pemegang hak, riwayat peralihan, batas bidang, penguasaan fisik, serta keberadaan sengketa, sita, Hak Tanggungan, atau beban lain harus diperiksa melalui uji tuntas.
Tata ruang dan penggunaan tanah. Penggunaan yang direncanakan harus sesuai dengan rencana tata ruang, Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, tujuan pemberian hak, serta persyaratan lingkungan dan bangunan.
Kegiatan usaha dan perizinan. Jenis hak harus selaras dengan kegiatan usaha aktual, KBLI, perizinan berusaha berbasis risiko, perizinan sektoral, dan komitmen investasi perusahaan.
Jangka waktu dan kelanjutan proyek. Perpanjangan atau pembaruan hak tidak boleh diperlakukan sebagai kepastian otomatis. Perencanaan investasi harus memperhitungkan tanggal berakhirnya hak, persyaratan perpanjangan, kewajiban pemanfaatan tanah, dan risiko apabila permohonan tidak disetujui.
Hubungan dengan pemegang Hak Pengelolaan atau Hak Milik. Apabila hak diberikan di atas Tanah Hak Pengelolaan atau tanah Hak Milik, dokumen kerja sama dan persetujuan pemegang hak dasar harus diperiksa dengan cermat.
Struktur transaksi. Perolehan tanah dapat dilakukan melalui pemberian hak, pemindahan hak yang memenuhi syarat, pelepasan hak yang dilanjutkan dengan permohonan hak baru, atau hubungan kontraktual. Struktur yang tepat bergantung pada status awal tanah dan pihak-pihak yang terlibat.
Kesimpulan
PT PMA tidak dapat memegang Hak Milik atas tanah di Indonesia. Namun, sebagai badan hukum Indonesia, PT PMA dapat menggunakan HGU, HGB, Hak Pakai, atau Hak Sewa untuk mendukung kegiatan usahanya sepanjang memenuhi persyaratan yang berlaku.
Tidak ada satu jenis hak yang tepat untuk seluruh investasi. Pemilihannya harus mempertimbangkan kegiatan usaha, status dan riwayat tanah, tata ruang, perizinan, jangka waktu investasi, serta struktur transaksi.
Analisis tersebut sebaiknya dilakukan sejak tahap perencanaan dan sebelum perusahaan menandatangani perjanjian atau melakukan pembayaran atas tanah.
Dasar Hukum
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;
- Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum yang Dapat Mempunyai Hak Milik atas Tanah;
- Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal;
- Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-Undang;
- Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah; dan
- Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.
Prasetyo Law Office memberikan layanan hukum bagi investor dan perusahaan terkait penanaman modal, struktur PT PMA, uji tuntas pertanahan, transaksi properti, dan kepatuhan usaha di Indonesia.
Untuk informasi lebih lanjut, silakan menghubungi kami:
Prasetyo Law Office
Indonesia Stock Exchange Building, Tower 1, Level 3, Suite 304
Sudirman Central Business District
Jl. Jenderal Sudirman Kav. 52-53, Jakarta Selatan 12190
Email: info@prasetyolawoffice.com
Penafian: Artikel ini disiapkan untuk tujuan informasi dan edukasi umum. Artikel ini bukan pendapat hukum dan tidak dimaksudkan sebagai pengganti nasihat hukum yang diberikan berdasarkan fakta dan keadaan tertentu. Penerapan ketentuan mengenai hak atas tanah dapat berbeda bergantung pada status tanah, lokasi, kegiatan usaha, struktur transaksi, dan perizinan yang berlaku.
